Köpa bostadsrätt – att tänka på vid lägenhetsköp

Gå på visning – så förbereder du dig

Ju fler visningar du går på, desto tydligare bild får du över vad du vill ha när du ska köpa bostadsrätt. Låt dig inte luras av inrednings­detaljer, det är bostadens grund­förutsättningar som är det viktiga. Och din magkänsla! Här är några frågor att fundera på när du ska köpa bostadsrätt:

• Hur är plan­lösningen?
• Hur klimatsmart är bostaden?
• Behöver bostaden renoveras?
• Hur ser din familje­situation ut om några år?
• Är det nära till kollektiv­trafik, grönområden eller matbutiker. 
• Hur långt kan du tänka dig att resa till dina dagliga aktiviteter?
• Är det viktigt med trädgård eller balkong?

På visningen får du en objekts­beskrivning med all information om bostaden och eventuella gemensamhets­anläggningar. Se också till att du får en kopia av föreningens årsredovisning av mäklaren så att du kan kontrollera föreningens ekonomi. Det är också viktigt att du sätter dig in i föreningens regler – stadgarna. Be att få tala med föreningens kontakt­person och läs på via föreningens hemsida. Fråga vilka renoveringar som har gjorts och inte gjorts – särskilt stambyten och andra större reparationer. Bostadsrätts­föreningen ska också visa upp en energi­deklaration som visar hur mycket energi huset förbrukar.

Är det en oäkta förening? Tänk på det här:

Vissa bostadsrätts­föreningar kan klassas som oäkta föreningar skattemässigt, och det kan få konsekvenser för dig som privatperson. Om föreningen är oäkta är mäklaren skyldig att informera dig om det. Läs mer på Skatteverket.se om oäkta föreningar.

Månadsavgift bostadsrätt och andra kostnader

Förutom insatsen till din bostadsrätt betalar du en årsavgift till föreningen för att täcka deras kostnader för bland annat lån och underhåll. Den brukar delas upp i en månads- eller kvartals­kostnad. Vad som ingår i avgift för bostadsrätt ska framgå av objekts­beskrivningen.

Vilka kostnader kan tillkomma?

Utöver överlåtelseavgift och pantsättnings­avgift kan det även tillkomma kostnader för besiktning, hand­pennings­lån och över­bryggnings­lån.

Pantsättningsavgift

När du pantsätter din bostads­rätt som säkerhet för ett bolån måste bostads­rätts­föreningen registrera pant­sättningen i föreningens lägenhetsförteckning. För detta kan föreningen ta ut en avgift, en så kallad pantsättnings­avgift. Det är pantsättaren, alltså du som bostads­rätts­havare, som betalar avgiften. Avgiften är vanligtvis cirka 1 procent av det gällande prisbas­beloppet, vilket i år (2023) motsvarar 525 kronor. I föreningens stadgar kan du se vad som gäller i din förening: om en avgift tas ut och hur stor den i sådana fall är.

Överlåtelseavgift

När du köper en bostadsrätt kan bostads­rätts­föreningen ta ut en avgift för administrationen med köpet, en så kallad överlåtelse­avgift. Det är antingen köparen eller säljaren som betalar avgiften. Avgiften är vanligtvis cirka 2,5 procent av det gällande prisbas­beloppet, vilket i år (2023) motsvarar 1 312,50 kronor. I föreningens stadgar kan du se vad som gäller i din förening: om en avgift tas ut, hur stor den i sådana fall är och vem som ska betala den.

Köpa nyproduktion – bostadsrätt

Om du funderar på att köpa nyproducerad bostads­rätt får du oftast börja med att göra en intresse­anmälan. Sedan skriver du oftast på ett boknings­avtal och betalar en boknings­avgift. Boknings­avtalet och betalningen sker vanligtvis långt innan du flyttar in i en nyproducerad bostads­rätt, ibland upp till två år i förväg. Det kan förstås hända mycket på den tiden och därför kan det vara bra att tänka igenom hur du tror att ditt liv kommer att se ut. Tror du att du kommer ha kvar samma jobb och samma lön?

Nästa steg kan vara att teckna ett förhands­avtal. Förhands­avtalet är bindande. Nu betalar du i regel ett förskott på din bostads­rätt. Summan skiljer sig från förening till förening.

När den ekonomiska planen har blivit registrerad skriver du på ett upplåtelse­avtal. Det är också då du formellt blir medlem i föreningen. Resten av priset för din bostads­rätt betalar du vanligen några dagar innan tillträdet.

Lånelöfte när du ska köpa nyproduktion – bostadsrätt

Inför förhands­avtalet hjälper vi dig med ett bolåne­löfte. Men eftersom det gäller i 6 månader behöver du oftast söka ett nytt lånelöfte när du närmar dig inflyttnings­dagen. När du gör en ny ansökan om lånelöfte är det den dagens förutsättningar som ligger till grund för beslutet. Det finns därför ingen garanti att du får ett nytt lånelöfte. Vi behöver även se över den nybildade föreningens ekonomi innan vi kan besluta om vi kan belåna din bostadsrätt. Det är även viktigt för dig som köpare att kontrollera föreningens ekonomiska plan.

Kontrollera föreningens ekonomi

När du ska köpa bostadsrätt är det viktigt att gå igenom bostads­rättens ekonomi eftersom den påverkar din egen ekonomi. Om ekonomin är dålig riskerar årsavgifterna (och därmed din månads­kostnad) så småningom att bli högre. Styrelsen ansvarar för att föreningens ekonomi är sund.

För att kunna kontrollera föreningens ekonomi behöver du noga läsa igenom deras årsredovisning. Om årsredo­visningen inte finns med i objekts­beskrivningen – be att få en kopia av mäklaren. Om du inte är van att läsa årsredo­visningar ta gärna hjälp av någon. Det är viktigt att du får en god överblick över föreningens ekonomi. Här är några av de viktigaste punkterna som du bör kontrollera i årsredo­visningen. Notera att det inte är en fullständig lista.

• Finns det några stora renoveringar eller underhåll planerade? Finns det pengar till detta eller kommer föreningen behöva ta nya lån? Exempel på underhåll som kostar mycket är stambyte och byte av tak och fönster.
• Hur stora är föreningens lån? Är de bundna och till vilken ränta? En förening med stora lån blir känsligare för räntehöjningar.
• Hur många medlemmar har föreningen? Är det få medlemmar påverkas du mer av förändringar i föreningens ekonomi.
• Hur mycket betalar föreningen i driftskostnad per kvadrat­meter och år? Ett rimligt medelvärde är cirka 400 kronor per kvadrat­meter.
• Kontrollera om fastigheten ägs av föreningen eller kommunen via så kallad tomträtt. Är det en tomträtt finns det risk för att kostnaden går upp kraftigt när tomträtts­avtalet ska omförhandlas.
• Hyr föreningen ut lokaler? Titta på hur länge kontrakten löper eftersom det kan vara en viktig inkomstkälla. Du bör också se efter hur stor del av föreningens intäkter som kommer från till exempel lokaluthyrning eller hyresgäster. Om det är mer än 40 procent kan föreningen betraktas som en oäkta förening. För en oäkta förening gäller speciella skatteregler och det kan få konsekvenser för dig som privatperson. Mäklaren är skyldig att informera dig om föreningen är oäkta.

Läs mer om knep för att känna igen en bra brf med hjälp av de nya nyckeltalen för bostads­rätts­föreningar.

Vad består årsredovisningen av?

• Förvaltningsberättelse – viktiga händelser som skett eller planerats under året. Exempelvis stambyte, balkong­bygge och fönster­byten.
• Resultaträkning – föreningens resultat och kostnader.
• Balansräkning – föreningens tillgångar och skulder.
• Tilläggsuppgifter – kostnader för till exempel el, vatten och styrelse­arvoden.
• Revisionsberättelse – revisorns granskning av årsredovisningen.

Kontakta bostadsrättsföreningen – bli godkänd

Innan man ska köpa in sig i bostads­rätt, är det också viktigt att gå igenom föreningens regelverk – så kallade stadgar. Ta reda på vad stadgarna säger om ditt underhålls­ansvar och vilka insatser som krävs av dig personligen – till exempel återkommande trapp­städning eller gårdsfixardagar. I stadgarna brukar det också stå att om du är orsak till att något går sönder i fastigheten måste du laga det – även om det har hänt av en olycks­händelse. Du får inte heller hyra ut din bostad utan att få godkänt av styrelsen. Be att få tala med föreningens kontaktperson och fråga vilka renoveringar som har gjorts och om det är några andra på gång. Från styrelsen kan du också få reda på vilka andra personer som bor i fastigheten.

Du som vill köpa bostads­rätt måste också bli godkänd som medlem av föreningen. Det görs efter kontrakts­skrivning och brukar sällan vara ett problem. Olika föreningar har olika regler, men generellt gäller att du som bostadsrätts­innehavare ska betala din månadsavgift i tid, vara försiktig om bostaden och reparera sådant som går sönder.